作者：子非鱼
01
买房最惧怕的事情是什么？
有人说道，是惧怕一买了就降价。
不不不，这不是最惧怕的事情。最惧怕的事情是，当你买房签完合同，开发商告诉他你等两年之后收楼，你激动地等了两年之后，找到楼盘延期交付，甚至还烂尾了。
房子买来就跌价，至少房子已经到手，可以寄居，而且还有涨回去的机会。
买房推迟交付给，甚至烂尾了，那买房的钱有可能就打水漂了。
通过维权，或许有人需要捞回一些钱，已科幸运地。更难过的是，房子烂尾，买房人还得继续还贷。那真是赔了夫人又折兵。
买房是一个家庭的大事，在房价广泛低企的当下，卖一套房至少需要六个钱包支持，也即挪用三代人的积蓄，三代人的积蓄都力在一套房子上，房子事发，天都要塌了。
前几天，与一个大学室友闲聊，问起他在南昌买的房子何时交付，跌到了没有。他告诉我，均价跌了两千左右，开发商说2024年2月交付给，不告诉会会推迟。
他还告诉我，另一个大学同学卖的南昌的一个恒大某楼盘，已经烂尾了，目前正在维权。
在南昌，像这样的延期交付甚至烂尾的楼盘，不在少数。
2021年，因为新的力地产爆雷，其在大本营南昌的超级大盘新力城停工。
环顾全国，南昌的推迟交房和烂尾数量还算少的。
克而瑞数据显示，截至2021年年底，在其24个重点监测城市中，尚未交付给的问题项目总建面约2468万平方米，占到2021年商品住宅成交价总面积比重超过10%。
其中，郑州、长沙、重庆和武汉项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超强200万平方米、总套数皆超2万套。
此外，昆明尚未交付给的楼盘套数也在10000套以上。
02
时至如今，“需要按时交房”这个本该理所当然的事情，沦为了大多数开发商开盘宣传最重要的噱头。
导致这么多城市楼盘推迟交付乃至烂尾的直接原因，是去年开发商此起彼伏的爆雷或债务债权人。
早在去年上半年，新华社就发文明确提醒过购房者，要警惕楼盘烂尾。
2021年，在三道红线与各类银行的贷款集中管理制度下，开发商的资金遭遇了四面楚歌。
一方面，很多房企此前保守的扩张战略，造成债务低企，在三道红线之下，房企们需要快速偿还债务，以降低债务率。
另一方面，银行又拧紧了水龙头，几乎关闭了开发商的融资大门。再再加A股对房企上市的大门也近乎关闭。至于发债，同样非常无以。
其三，由于贷款集中管理制度发布，银行放宽了对个人住房贷款的资金，导致去年购房者买房贷款的放款周期不断缩短、利率不断走高，购房需求大幅压缩。
这种局面之下，开发商面临着借钱、融不到资、回不了款的三重难题，这种背景下，即便是很多头部房企，也扛不住。
所以，去年爆雷与债务债权人的房企，成片成片。
典型如中国恒大、泰禾、华夏幸福、协信近创、蓝光发展、阳光100、花样年、新的力控股、当代置业、佳兆业、中国奥园、金轮天地、世贸、龙光等。
此外，数据表明，整个2021年全国申请人破产的房企有343家。
这种局面下，去年房企们几乎集体陷于了流动性危机，才有了众多项目停工、停工甚至烂尾的局面。
推迟交付给还算幸运，至少还有收房的希望，要是烂尾，那就欲大哭不得。
房企几乎陷入流动性危机，还带来了另一个局面，那就是去年第二第三次集中供地，中心城市大面积流拍。
致使去年很多城市财政收入减少。于是，在今年的政府工作报告中，官方具体要加大对地方城市的财政反对力度，目的就是解决因为去年卖地收益减少，造成的财政严重不足。
22个集中供地城市土拍数据
数据：公开发表数据辨别
房企爆雷与债务违约，只是引起各城市楼盘出现规模化推迟交付乃至烂尾的直接原因，根本原因则在于预售制度。
所谓预售，就是开发商房子还没建好，就可以开盘预售，获取资金。获取的资金用作建设楼盘，多余的资金则继续拿地，如此一轮又一轮下去。
预售制为是内地从香港引进的。不可否认，预售制适用了过去二十年中国的快速城市化，但是其产生的弊端，积累到如今，已经弊大于利。
尤其是引发的烂尾楼频现、房屋粗制滥造现象。
所以，最近几年取消预售的声音越来越大。2020年，海南就率先打开了现房销售。
在今年的两会上，有代表也提出了要废止预售制度。本号以为，在如今城市化速度放缓的背景下，预售制已经到了可以退出历史舞台的时候。
03
目前，房企的危机仍未减弱，进入2022年，房企债务违约的消息，依旧不断，比如最近的龙光。
面对这种局面，当下的购房者最必须警惕的，就是买房以防烂尾。
关键两个问题来了：
第一，如何规避自己买的房子烂尾？
给购房者的建议是，买房最差卖央企或者国企开发商操盘的楼盘，在众多房企现金流严重不足的背景下，现在只有央企和国企手里有钱人，不愁吃穿。目前，中国房企市值前三中，第一第二都是央企，分别是中海和华润。
昨天，广州国企越秀发布2021年业绩报，全年营收573.8亿元，同比增长24.1%。核心净利润为41.5亿元，同比快速增长3.2%。越秀地产掌舵人林昭远还表示，今年越秀正在大力研究好的并购机会，资金不是问题。
热情满满，有钱人就是底气脚。
对于民企品牌，最好自由选择大品牌。当然，最要紧的就是，买房之前，最好了解一下项目的策画方是什么公司，公司目前的债务情况和现金流情况如何。
还有一种最差的方法，就是必要卖现楼。
第二，房子已经烂尾了，该如何筹办？
首先不要暂停偿还，因为一旦暂停偿还，就会产生自身与银行之间的债务违约情况。购房人可以与贷款的银行协商，由银行出面与开发商交流，甚至可以向银行申请人房贷合约暂停。
其次，不要缓着退房，因为对于烂尾的楼盘，开发商手里已经没有钱，你退房也弃不到钱，只能换来一张欠条。
你不退房，开发商一旦倒闭清算阶段，被法院拍卖资产。按照《破产法》的规定，购房人比一般债主更容易得到补偿款。如果退房，那你只是房企的债主，获得补偿的顺序要排在购房人之后。
