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黑石终止要约收购 SOHO中国或难找接盘者面临退市?

2022-09-27来源:金赛药业黑石终止要约收购 SOHO中国或难找接盘者面临退市?

潘石屹出售SOHO中国,堪称一波三折。9月10日,SOHO中国有限公司(简称“SOHO中国”)发布公告称之为,黑石集团要求不就并购公司全部股份作出要约,这意味著黑石终止并购SOHO中国,这场交易额近257亿港元的收购以流产收场。

值得关注的是,该事件对SOHO中国而言将带给哪些影响?下一步,潘石屹是否还不会去找企业接盘,又是否不会将SOHO中国散售?

黑石中止收购SOHO中国

9月10日,SOHO中国发布公告称,“鉴于目前满足先决条件的进展不足,要约方、承诺方、允诺股东与公司共同评估了满足先决条件所需的正在进行中的评估程序,以及在要约时间表内已完成该程序的可能性。各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件,各方也一致同意会推迟最后截止日。为解除公司在并购守则项下的持续义务,并保持有序的股票市场,各方在咨询继续执行人员后决定并一致同意不作出要约,契约期限已于本公告日期中止。”

根据公告披露的信息,意味着黑石中止收购SOHO中国。而这距离6月16日SOHO中国宣告“黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份”,将近三个月。

值得一提的是,当天,SOHO中国股价变动,散户后直线纳升涨近16%,截至收盘股价报3.50港元,涨幅高达9.38%,目前总市值182亿港元。

潘石屹出售SOHO中国一波三折

新京报记者注意到,早在2020年3月10日,有消息称之为,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。2020年3月11日晚间,SOHO中国发布公告称,公司在与海外金融投资者接洽,以探究展开战略合作的可能性,其有可能导致公司全部已发行股份做出全面要约。

经过5个月的时间,SOHO中国私有化一事最终以“交易终止”这一结果尘埃落定。2020年8月13日,SOHO中国公告称,因交易双方并未就潜在交易条件达成共识,早前契约私有化事项于当日中止。

2020年11月13日,有消息称,投资机构低瓴资本与SOHO中国展开了初步谈判,拟将其私有化。按当年香港私有化交易的平均溢价计算,低瓴和SOHO中国这笔交易的估值有可能超20亿美元。不过,随后,又有消息称,低瓴资本有意将SOHO中国私有化。

2021年6月16日晚间,SOHO中国正式发布公告称,黑石集团旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited现金要约并购SOHO中国已发售全部股份,收购价格为每股5港元,最高现金代价为236.58亿港元(约合30.47亿美元),以取得SOHO中国的控股权;交易已完成后,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

历经一年多,潘石屹还是要求将SOHO中国卖给黑石。不过,236.58亿港元,约合30.47亿美元的售价,与一年前40亿美元的交易对价相比,可谓打了7.6折。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称之为,彼时,潘石屹止损与套现的态度十分极力,加上商业地产的流动性本来就比较差,以及疫情长期化趋势对租金水平、满租率的不利影响,造成此次出售价格出现较小折让,这也是市场变化与市场形势所致。

然而,并购并未如期成功推进。7月6日,SOHO中国发布公告称,其将延后寄发有关此前黑石契约并购事项的综合文件,原因在于,达成先决条件及编制并落实将写入综合文件的若干资料必须额外时间;此外,独立财务顾问亦需要更多时间。

随后,8月6日、9月6日,SOHO中国又两次发布公告,透露事项相关进展,相提并论“概无先决条件已经达成协议”。最终,9月10日,SOHO中国公告披露,黑石并购要约终止。

业内称之为SOHO中国或有注销可能

问题在于,黑石中止收购SOHO中国,对SOHO中国而言将带给哪些影响?下一步,潘石屹是否还不会找企业来接盘?

对此,业内分析人士持两种有所不同的观点,有分析认为,该事件对SOHO中国影响较小,有可能导致其注销;也有分析指出,该事件对SOHO中国而言,影响并不是很大。

在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全显然,该事件对SOHO中国是一个很大的冲击,这不仅会影响到它在市场上以及品牌方面的影响力,而且先前在资本市场上,对SOHO中国的履约能力以及公司运营的正常秩序,都会造成相当大的影响。此外,接下来预计会有很适合的接盘人再继续第一时间,因为多数有能力接盘的企业可能也会持观望态度。

“从SOHO中国现有的融资环境来看,相信资本市场对它的从容多于行动,这也是对股东的一个警醒。”鲁炳全认为,至于后期SOHO中国会会退市,这还有待观察,但至少在资本市场上的重组,特别是对于公司层面(包括股东层面)的结构性重组将势在必行。

而在柏文喜显然,在目前的状态下,SOHO中国很难再寻找人接盘了,大概率只能继续自持经营或者散售物业,而SOHO中国上市地位也无之后维持的必要,注销也是大概率的事情。

一位不不愿透露姓名的业内人士认为,接下来,估计外资与一般民企接盘的可能性并不大,央企接盘的可能性大一些。

不过,在优快活城总裁薛建雄看来,要约收购中断对SOHO中国的影响并不大,应该不会注销,只是潘石屹想快速“清仓”赚一笔的期望落空了,以后不能慢慢赚钱。

那么,对SOHO中国而言,接下来该如何发展?对此,中城委秘书长、优铺网董事长陈云峰告诉他新京报记者,接下来SOHO中国会有两种有可能:一是之后经营;二是若遇上适合的买家,不回避再去接洽出售的有可能。

薛建雄认为,接下来对SOHO中国而言,高端商办运营可以正常发展,只是财务投资端要改变涉及策略:单个项目单栋出售、引入金融保险资金战投、放REITS这三方面的工作要同时推展,“只是这样的方式,对潘石屹来说可能赚太慢,但目前以金融手法去赚快钱、大钱的作法,没那么更容易了。”

亚太商业不动产学院院长朱凌波认为,就公司层面来看,此次交易不能达成,各项目还归SOHO中国拥有,那必须要继续维持运营,甚至必须更好地去经营,才能维持资产的升值。除此之外,项目不断拥有正常经营的收益,才能确保现金流,未来再有交易机会时,才能拥有一个较悲观的趋势。

上半年“以价换量”明显,SOHO中国是否不会散售?

SOHO中国财报表明,SOHO中国的核心资产为9个位于北京、上海的谦和招商项目,还包括位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO 、丽泽SOHO,以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO,总可租面积约为83.07万平方米。

从上半年展现出看,SOHO中国坐落于北京、上海运营平稳的投资物业平均值出租率已由上年同期78%同比增加12个百分点至90%,并且没项目出现出租率大幅下降的情况,但集团总租金收入同比仅快速增长3%,“以价换量”的现象较为明显。

在此背景下,未来,潘石屹是否不会将SOHO中国散售?黑石终止并购SOHO中国,否会对后者资产的价格产生影响?

贝壳研究院商业地产分析师郑中指出,SOHO集团旗下谦和的8座整售物业较为稀缺,在保证目前低出租率的情况下,依然需要更有机构投资者的注目。在价格适合的情况下,未来或将单个出售,以求较快回款。鲁炳全也表示,不回避SOHO中国会将现有的项目分别进行散卖的可能性。

不过,在陈云峰显然,估计SOHO中国会散售,原因在于,SOHO中国就是指原来的散售转型为现在整体持有的经营模式的。

而在资产价值方面,朱凌波回应,SOHO中国的项目是否保值、电子货币还要看具体经营情况,品牌等其他要素也会产生一定的影响,但主要还在于资产的收益、质量,以及未来的运营状况。