尽管LPR已连续9个月维持不变，但在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，越来越多城市调降了首套房贷款利率。值得注意的是，首套房贷款利率回调，二套房贷款利率维持恒定，当前部分城市首套、二套房贷利率劣较小。贝壳研究院监测数据表明，5月份，百城整体首套、二套房贷款利率差不断扩大至91BP，二套改善需求的房贷成本较高。
对此，访谈业内专家回应，当前改善市场需求是市场修缮的关键支撑，建议因城施策，适当减少二套房贷利率，促进二套提高需求释放。
首套房利率之后下降
5月22日，中国人民银行许可全国银行间同业外汇市场中心发布，2023年5月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。具体执行中，各地银行的住房贷款利率有何变化？
记者了解到，由于多数合乎“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已上调房贷利率水平，5月份，百城首套房贷款利率降速之后趋缓。从明确城市看，截至5月23日，5月份以来仅中山市再次上调首套房贷款利率，其他城市首套、二套房贷款利率均不变。
中山市某国有大行工作人员对《证券日报》记者表示，自今年5月份起，中山市再次上调首套住房商业性个人住房贷款利率上限至3.7%。
贝壳研究院监测显示，2023年5月份，贝壳百城首套房贷利率平均为4%，较上月微降1BP；二套房贷利率平均值为4.91%，与上月持平。5月份，首套、二套房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。
中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，5月份以来购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力减少，短期这部分城市住房价格仍有下跌预期。下一个评估期将在6月底启动，届时各地将根据2023年3月份至5月份的新房价格变化要求是否调整房贷利率下限。短期来看，市场调整压力大的城市下调房贷利率的预期仍在，此前已经下调房贷利率上限的城市也不存在进一步上调的空间。
东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，先前房贷利率能否持续上调将主要取决于楼市走向。高频数据表明当前一线城市楼市声浪明显，价格走势偏强，短期内下调房贷利率的可能性较小。
转录提高型市场需求
在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，首套房贷款利率回调，二套房贷款利率保持恒定。因此，二套改善市场需求的房贷成本较高。
王青回应，考虑到政策面持续要求合理获释提高性住房市场需求，若二季度楼市回落过程经常出现波折，各地将进一步加快二套房贷款利率下调步伐，同时推动“带押过户”等政策创新，着力减少提高性需求的置换成本，进一步转录二手房市场，推动楼市整体企稳回升。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰对记者建议因城施策，必要降低二套房贷款利率，增进二套改善市场需求释放。
陈文静指出，促进提高性需求入市，可以从加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。对于购房者而言，2022年9月份，财政部和税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，一年内换房可享个税免税优惠。今年5月初，针对减少购房成本，监管部门不断实施相关措施。因城施策指导下，多地也在调整首套、二套房的确认标准，反对换房市场需求。
“从政策空间上来看，释放改善性住房市场需求、减少置换成本，一方面之后优化‘认房认贷’政策，减少首付比例、降低房贷利率，调整普宅认定标准等；另一方面，降低交易税费，加快落实降低中介费用、落实‘带押过户’等，减少置业成本。”陈文静回应。（记者 彭 妍）
