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土拍重回“价高者得”将产生哪些影响?

2023-11-25来源:长沙房产网土拍重回“价高者得”将产生哪些影响?

  全国土地拍卖会市场局势正在不断演变,9月底至今,多个省市相继取消土地出让价格上限。据中指研究院最新监测数据,截至11月21日,22个采行“两集中于”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告,其中18城完全恢复“价高者得”,目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行缩地价政策。


  部分城市在取消地价限制后的首拍中,经常出现低溢价率地块,引发市场注目。在笔者显然,多地土拍电影重回“价高者得”,是因时因势因城施策之举,其真正意义在于弱市下修缮不动产资产的流动性,夯实销售市场企稳回升基础,提高房企扩表投资积极性,提振市场信心。


  首先,不利于减轻当前土拍电影整体下滑局势。从多个城市中止限价模式后首拍电影结果来看,供求关系较好的城市核心区域土地市场热度已经开始回温。据中指研究院测算数据,济南新政后首场土拍经常出现溢价率53%的地块,相较于21天前周边底价成交价的地块,成交价楼面价上浮66%。由此可见,政策起到了显著效果,有利于核心地块周边存量不动产资产保值,增加一二手房倒挂等现象,亦不利于改善市场悲观投资情绪。


  其次,土地市场冷热分化格局仍将持续。在房地产界,“地段”一直是不动产投资的“金科玉律”。当前,行业正处于转型期,人口净流入的核心城市核心地块,韧性以及利润空间表现更好。从近两年央企、国企以及综合实力较强的民营房企投资布局路径可以看出,他们多将资源和资金聚焦在高能级城市核心区域。中止土拍限价后,优质地块地价上涨,但远郊区土地仍少有流拍情况。不过,倘若核心地块溢价率过高,竞争代价过大,部分房企将退出“高价地”,转拿其他价格合理的土地。虽然土地市场“冻的冷、热的热”的格局会变,但传导作用之下,整体投资拿地情绪也有望转暖。


  第三,不利于提高住宅品质。取消地价下限后,相关的摇号、缩房价等规定有望随之逐步退出。届时,部分房企为了压缩成本增利创收,降低产品品质的行为,可能会逐步减少。尤其在买方市场下,企业为保自身竞争力,会偏向于改善住房品质,做到乘法不做到除法,这不利于提升居民住房品质,同时均可缓解区域去化的困难,增加房地产市场流动性。


  当前,须要给与房企更多的自律空间和利润空间,提升其投资积极性。从当下完全恢复“价高者得”拍电影地模式的城市来看,有些预示着取消商品房禁售政策。这意味著土地的价值在充分竞争中得以构建,让商品房价格更大程度上由供求关系决定。如此新政下,房企享有更多自主空间,能够用资源整合优势来变薄利润,以适合自身且更务实的财务模型来开发商品房。但要注意的是,“价高者得”并不意味着房价会立刻大幅飙升,房地产企业要量力而行。


  从更长远看,取消土拍禁售模式,既是回归价格机制引导资源配置的合理措施,又能增强人、地、房的联动性,稳定市场预期,促进房地产行业健康发展。(王丽新)