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长沙房价就是香!9成购房者一百平方米起步,炒房客被公寓套牢

2022-04-30来源:长沙房产网长沙房价就是香!9成购房者一百平方米起步,炒房客被公寓套牢

在深圳工作的长沙人李星(化名)准备回家工作,买房开始托上日程。他的基本预期是总价200万元以内、面积130平方米左右、双阳台。

图片来源:视觉中国

尽管还再加了"南北通透""尖山湖公园附近""新房优先,二手房须是毛坯""不拒绝接受低楼层"等诸多条件,长沙的较低房价还是给了李星充裕的自由选择空间。"长沙房子便宜,一万五、六已经是比较好的小区了。" "深浪"七八年,家乡的房价让他实在很"熨帖"(长沙话"适合"的意思)。

尽管是被年轻人欢迎的“网红城市”,人口数量超强千万,但在严苛的调控之下,长沙房地产市场具有与众不同的“淡定”。

去年以来,受整体环境影响,长沙房地产市场持续热烈。湖南中原研究院的数据认为,3月,长沙一手房成交价69万平方米,尽管环比下跌86%,但同比下滑43%;今年1-3月,成交量为152万平方米,同比下滑45%。

楼市成交价下滑,多地开始对调控政策展开边际调整,长沙也有所行动。4月21日,长沙发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》(下称《若干意见》),化解商业公寓、商务写字楼等类别房屋的不合理库存。

不过,在中指研究院长沙分院高级分析师杨过显然,2022年长沙楼市政策面大幅度放开的概率较低。 “2022年中央定性‘保持调控政策的连续性、稳定性、精准性’,长沙政策面的导向也是以大位价格、大位预期为主。截至3月末,长沙一手商品住宅显性库存仅9.8个月左右,所以虽受疫情影响,但政策面大幅度放开的概率较低。”

长沙人爱大房,100平方米以上户型成交占比超九成

房价相对较低无疑是长沙人爱大房、买得起大房的底气。在长沙,像李星这样注目大户型的购房者不在少数。

中指研究院统计数据显示,长沙今年3月成交的住宅中,100平方米以上户型占比达92.6%。其中,144-200平方米户型占比31.7%,200平方米以上户型成交价占比为5.8%。

湖南世联行公布的3月市场报告称之为,长沙改善性需求愈演愈烈,大平层产品涌现。自2021年11月以来,180平方米以上产品成交价占比稳中有升,3月份占比达12%。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代财经称,与同级城市相比,长沙100平方米以上户型成交价比例正处于较高水平,大户型的市场接受度较高,这与城市自身的热度和需求不无关系。“随着长沙城市发展战略的稳步前进,产业结构优化带动人口流入量走高,潜在购房市场需求也随之激增;另外,购房者对住房品质、功能等方面的需求也愈加多样化。”

长沙市2021年国民经济和社会发展统计公告显示,2021年年末,长沙常住人口达1023.93万,较2020年第七次人口普查的1004.79万减少了19.14万,人口增长量仅次于武汉、成都和杭州。

而与其他二线省会城市相比,长沙的房价和涨幅一直处于较低水平,也因此被住建部严厉批评表彰,成为深圳和东莞登门自学的“调控模范生”。中指研究院数据表明,今年3月,长沙一手商住房成交均价为13036元/平方米,环比下降3.3%。

关荣雪回应,由于长沙在政策方面相对谨慎,或使得“一步到位”的大面积段房子在长沙市场愈加受青睐。从当前市场需求的反馈来看,这或将沦为开发商产品定位的最重要参照,预计产品走势将日益倾向大户型。

值得一提的是,长沙还为房价涨幅重新确认了标准。今年3月,长沙明确提出房价指数分类统计资料试点,刚需型住房按每年指数不多达5%,改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,按8%-10%控制增长,突破了此前5%房价涨幅的约束,从需求末端打开了房企的利润空间。

公寓体操降价仍难去化,不到两年亏了10万

有人欢喜,有人愁。长沙楼市的平稳,套牢了商务公寓的买家。

石逸(化名)2020年8月在长沙望城区买了一套41平方米的复式公寓,单价约9100元/平方米。目前,该项目均价约6800元/平方米,“不到两年亏了近10万。”

同样受后遗症的还有在2018年购入了两套公寓的陈耀, “住户谓之,隔音不好,公摊大。除了租赁能抵消月供且有小部分盈余外再无其他。公寓唯一的收益只有出租,出售几乎没戏。”陈耀总结道。

湖南中原研究院的数据显示,2020年1月份,长沙5区商务公寓库存面积约249.39万平方米,去化周期为19.89个月;到了今年3月底,长沙商务公寓库存面积达468.64万平方米,去化周期攀至历史新纪录,高达42.1个月。

今年以来,长沙公寓继续步入下行地下通道。4月初,可直面湘江和浏阳河景观、位于长沙三馆一厅和长沙北辰国际会议中心附近的北辰三角洲C1公寓,价格降至11500元/平方米。此前,该项目价格在15000-17500元/平方米之间。

事实上,长沙严控楼市的时候,公寓市场曾经常出现一段时间的火热。2017年-2019年,因为“不限购”,阻塞性投资需求涌入公寓市场,长沙公寓量价均爆发式快速增长,公寓产品投资沦为市场热词。其中,2017年公寓成交达到104.11万平方米,公寓市场供不应求,价格也突破万元关口。到了2018年,公寓成交量超强120万平方米,超过近年市场顶峰,有项目单价多达2万元/平方米。

公寓市场狂热时,价格甚至多达了住宅。数据表明,2017-2020年,长沙公寓/住宅的价比分别为1.09、1.19、1.32、1.10。直到2021年第一季度,价比才降到1.0以下,商务公寓重返理性。

长沙公寓降价是从2020年开始的。当年的“金九银十”,多个公寓集中于打折促销,仅2020年9月单月,长沙内五区公寓总供应46万平方米、总成交16.9万平方米。进入2021年,市场和企业资金需求的双重压力下,长沙公寓开始更为频密的打折广告宣传,“跳水降价”频出,单价动辄减少四五千元。

湖南中原研究院认为,长沙公寓供销量价齐跌,降价亦难夹住成交,转入去库存阶段。

公寓的问题引起管理部门的留意。4月21日,长沙市出台《若干意见》,拟从减少交易成本、使用成本,掌控非住宅用地增量和非住宅供应,增进非住宅出租等措施,化解商务公寓、商务写字楼的不合理库存。

具体来看,对出售一手非住宅商品房的业主,按契税计税依据的1%给与补贴;持有1年(含)以上对外出让的,按契税计税依据的4%补贴购买方。此外,居住于在公寓的居民住户,可申请民用水、电的价格标准。

但滞销近两年的公寓能否迎来春天,或许依然要所画个大大的问号。